(812) 542-83-83
(10.00-20.00)

(812) 973-49-82
(без выходных)
 
16 ЛЕТ на рынке недвижимости
 
Новости недвижимости
21.02.2017 | Сбербанк снижает ипотечные ставки на 1%

«Сбербанк» принял решение о снижении ипотечной ставки на 1% с 20 февраля 2017 года. Об этом сообщает «Интерфакс» со ссылкой на главу банка Германа Грефа. Таким образом, после снижения ставка по ипотеке на первичном рынке составит 10,9%, а на вторичном - от 10,75% до 12,25%.
подробнее
02.02.2017 | Регистрировать недвижимость разрешили в любом отделении Росреестра

Документы на регистрацию прав на недвижимость теперь принимаются Росреестром по экстерриториальному принципу.
подробнее
07.11.2016 | Сбербанк будет выдавать льготную ипотеку после 1 января 2017 года

Ипотека с господдержкой будет выдана по всем заявкам, оставленным до 31 декабря включительно.
подробнее
Юридическое сопровождение в Египте.

                     Закон об аренде на 99 лет

Покупка недвижимости в Шарм Эль Шейхе и на всем побережье полуострова Синай отличается от приобретения недвижимости в любом другом районе Египта, исходя из различий в правовом статусе. Был создан административный указ, изданный премьер-министром Египта в 2005 году, отменивший контекст предыдущего закона опубликованного в 1996 году. Вышеупомянутый закон гласит, что иностранцу, покупающему в Шарм  Эль Шейхе недвижимость, не может быть предоставлено право на "собственность" недвижимости, которую он приобретает. Ему предоставляется право на "Долгосрочную Аренду, сроком на 99 лет ".


Многие полагают, что приобретение права на собственность значит - "Свободное владение (фрихолд)". Поскольку термин "фрихолд" первоначально предполагает право на собственность, и все преимущества с этим связанные. А также право на какое-либо распоряжение: физическое или юридическое. И исходя из вышеизложенных обстоятельств был издан указ о максимальном сроке владения недвижимостью - в течение 99 лет, поэтому юридически говоря - это право на собственность не навсегда, но в то же время и арендой это назвать нельзя. Поэтому указ был изменен и перефразирован как "Юзфракт". Юзфракт является наилучшим описанием и юридическим названием нынешнего положения о продажах недвижимости в Шарм Эль Шейхе на международный рынок.

Вместе с тем данный закон создан только для иностранцев. К гражданам с египетским гражданством он не относится. Египтяне недвижимость на Синае приобретают в постоянное пользование.

Закон об аренде на 99 лет позволяет:

- Передавать недвижимость по наследству

- Использовать долевое участие при покупке недвижимости

- Продавать недвижимость

- Сдавать в аренду для получения прибыли

- Регистрировать недвижимость

И самое главное- закон об аренде на 99 лет позволяет переоформить договор купли-продажи в Синайском Суде, получив право на аренду на новый срок 99 лет !


                                  Правовая основа приобретения недвижимости в АРЕ

Правовая основа приобретения недвижимости в АРЕ
(арабская республика ЕГИПЕТ)

Закон № 230 1996 г.

"О возможности для иностранцев приобретения квартир, зданий, земель в Египте"

Парламент Египта принял решение по данному Закону:

Статья 1.

В соответствии с Законом № 230 от 1989 "Об инвестициях" иностранцы имеют возможность приобретения в АРЕ в случае, если они являются частными лицами или представителями компаний, квартир, зданий, или участков земель. По данному закону иностранцы имеют все гарантии на данную собственность. Это действительно в отношении зданий и земель, которые не подпадают под закон № 1939 (земли сельскохозяйственных районов).

Статья 2.

1. Иностранцы имеют возможность приобретения двух объектов недвижимости максимум на территории АРЕ для проживания владельцев и их семей, а также для осуществления любых проектов в соответствии с египетским законодательством и лицензиями от правительства Египта.

2. Максимальная площадь каждого приобретенного объекта - 4000 кв м.

3. Данные объекты должны находится вне расположения исторических ценностей и памятников.

Статья 3.

Офис по выдаче нотариальных доверенностей уполномочен осуществлять все процедуры по данному Закону. Регистрация собственности для иностранцев осуществляется в течение максимум 10 дней после оформления всех необходимых документов на собственность.Данный офис работает под управлением Министерства юстиции АРЕ.

Данный Закон утвержден Президентом АРЕ от 14.06.1996, 28-й день исламского месяца сафр 1417.

Закон № 8

"О правилах гарантий и развития инвестиций"

от 11.05.1997 г.

Именем египетского народа, с одобрения Президента Египта, парламент Египта принял решение работать с данным законом в соответствии со следующими правилами.

Первое

Работа должна осуществляться в соответствии с Законом "О правилах гарантий и развития инвестиций".

Второе

Необходимо учитывать пункт 18 настоящего закона о невозможности изменения размера сокращенных налогов, добавления новых налогов в период действия закона и изменений других предоставленных гарантий и возможностей развития компаний и проектов. Любой проект должен осуществляться с применением данного закона. В соответствии с законом компании и проекты должны иметь сокращенные налоги определенного фиксированного размера или полное их отсутствие, гарантии и возможности от правительства до момента окончания свободного от налогов периода (5 и 10 лет для различных проектов).

Комментарии к Закону

1. Данный закон распространяется на любую компанию и проект, любую следующую организационную разновидности, а именно: отель, отель-мотель, апарт-отель, туристическая деревня, систему туристического трансфера/транспорта.

2. Компании и проекты, заинтересованные в гарантиях и развитии инвестиций в соответствии в данным законом, должны иметь форму отеля, отеля-мотеля, апарт-отеля, туристической деревни, быть в системе туристического транспорта.

3. Не существует возможности закрытия компании или экспроприации проекта.

4. Не существует возможности для любого правительственного учреждения диктовать стоимость любой квартиры или дома в рамках любого проекта, выставленного на продажу, так же как не существует возможности ограничения размеров прибыли, получаемой от данных операций.

5. Ни одно правительственное учреждение не имеет возможности приостановить или отменить одну из или все лицензии на проект, которых могут лишиться только в случае допущенной ошибки в строительстве.

6. Компании и проекты имеют возможность проведения регистрации и владения землей под проект на представителя любой национальности из числа партнеров, которые могут иметь любой размер доли уставного капитала в проекте.

7. Сокращение налогов предполагает не облагаемость налогами прибыли любых коммерческих или индустриальных проектов в течение 5 лет с первого года после завершения проекта, и в течение 10 лет для компаний и проектов в новых территориальных областях и городах, с разрешения глав местных администраций


                                                       Процедура покупки

После того, как выбран подходящий вариант, существует два пути приобретения недвижимости- это оплата всей стоимости сразу и оплата в рассорчку.  

Если вариант не предусматривает кредита или рассрочки платежа, тогда покупку недвижимости можно совершить сразу или внести предварительный залог.

Когда вносится залог, застройщик или продавец останавливает продажу объекта на срок не более, чем два месяца. За покупателем остаётся право на подписание финального договора купли-продажи (Sale contract of final).

Срок залогового соглашения завистит от условий застройщика или продавца, в практике- это один месяц. Размер залога- от 3 до 7 % от стоимости недвижимости.

Важно (!) не нарушить условий соглашения и вовремя выплатить оставшуюся сумму.

При рассрочке так же составляется договор купли-продажи, но с условиями частичной выплаты. Покупатель вступает в права собственника только после полной выплаты задолжности. В редких случаях право на собственность предоставляется уже при первом взносе.

Деньги первой стороне-продавцу могут быть выплачены наличными или банковским переводом. При переводе денег через банк, необходимо сохранить все документы, подтверждающие факт перевода денег. Эти документы предоставляются любым российским банком-отправителем.

Так же можно открыть личный счёт в Шарм Эль Шейхе и перевести деньги на него.

Если покупателя нет в Египте, но он хотел бы внести залог за понравившийся вариант, то можно воспользоваться услугой компании по продаже недвижимости и предоставить ей право на подписание залогового соглашения.

В таком случае сумма залога высылается на счёт компании и продажа выбраного объекта останавливается на условленный срок. После, покупатель прибывает в Шарм Эль Шейх и подписывает финальный договор купли-продажи.

Перед подписанием любых договоров, связанных с покупкой жилья, наша компания предоставляет официальный документ, подтверждающий чистоту объекта. Данный документ заверяется адвокатом- печатью и подписью.


                                                       Процедура аренды

Процедура аренды в Египте отличается от подобной процедуры в России.

Договор агенства на предоставление своих услуг в качестве посредника меду арендатором и арендодателем заключается непосредственно перед заселением. С данным договором можно ознакомиться на нашем сайте в разделе «Юридическое сопровождение- договоры» .

Перед заселением проводится предворительный осмотр недвижимости клиентом.
При сошласии обеих сторон подписывается договор аренды.

Вносится оплата на месяц вперёд и залог- стоимость месячной аренды. Залог возвращается при выселение.

Если недвижимость арендуется посуточно, то внесение залога не обязательно.

Египетские агенства недвижимости комиссию получают с владельца сдаваемой недвижимости, поэтому от клиента требуется только оплата аренды, указанной агенством и не более того.


                                                 Регистрация собственности

После того, как договор купли-продажи подписан, необходимо его зарегестрировать.

Регистрация собственности проходит в Синайском Суде, в городе Эль Тор, в ста километрах от Шарм Эль Шейха.

Договор регистрирует адвокат.

Для этого на его имя необходимо предоставить доверенность. Право, предоставляемое адвокату в доверенности, только регистрация договора.

Стоимость оформления доверенности- 200 евро. Стоимость регистрации- 500 евро.

Срок регистрации в Суде составляет три-четыре месяца, исключая праздники и выходные. Так же полный месяц август, когда Синайский Суд закрыт на каникулы.

После завершения процедуры регистрации на руки Вы получаете свой зарегестрированный договор со всеми государственными марками и печатями и документ под названием "Эсах Тауке", подтверждающий Вашу регистрацию в государственном реестре. Эти два документа являются основными документами Вашего права собсвенности на приобретённую недвижимость.   Далее с этими документами Вы можете подавать докуметы на резиденскую визу.


                               Открытие бизнеса, регистрация компании

Законодательство Египта базируется на смешении исламского, английского и французского права, а учреждение египетских предприятий и их хозяйственная деятельность регулируются различными законами, в частности, о корпорациях, об инвестициях, о новых обществах, а также торговым правом. Иностранный инвестор вправе учредить в Египте предприятия таких организационно-правовых форм, как:

  • Sole Proprietorship - частный предприниматель
  • Joint Stock Company - акционерное общество
  • Company Limited by Shares - закрытая акционерная компания с ограниченной ответственностью
  • Branch of Foreign Company - филиал иностранной компании

Частный предприниматель (Sole Proprietorship) вправе принимать участие в любом разрешённом бизнесе в Египте, за исключением, банковской, страховой и фондовой деятельности, но иностранцы вправе учреждать предприятия такой формы только в свободных зонах Египта.

Акционерное общество (Joint Stock Company) общество может быть как открытой, так и закрытой компанией, характеризуещиеся, соответственно, следующим образом:

  • минимальный капитал открытой компании - LE500000 (US$1 равен примерно 6 египетским фунтам);
  • минимальный капитал закрытой компании - LE250000;
  • 10% капитала как открытой, так и закрытой компании должно быть оплачено при учреждении путём депонирования этих средств в один из банков Египта до внесения компании в торговый реестр компаний Египта;
  • открытая компания вправе предлагать свои акции в открытой подписке, а также имеет право торговать своими акциями на бирже;
  • закрытая компания не имеет права предлагать свои акции для открытой подписки, а также не имеет права торговать своими акциями на бирже;
  • минимальное число учредителей компании - 3 (максимума для акционеров нет);
  • иностранцы могут владеть 100% акций в компании;
  • разрешён выпуск только именных акций с одинаковой стоимостью, которая не может быть меньше LE5 и не может превышать LE1000;
  • ответственность акционера компании ограничивается стоимостью акций, на которые он подписывается, и он не несет ответственности по долгам общества в превышение рыночной стоимости этих акций;
  • компания управляется Советом директоров, число которых должно быть нечётным и не меньше трёх. Члены Совета директоров должны быть акционерами компании, а каждый из них обязан владеть пакетом акций на сумму не менее, чем LE5000;
  • если компания учреждается в целях закона об инвестициях (см. ниже), то директора компании могут быть любой национальности; в противном случае - большинство директоров в Совете должны быть гражданами Египта;
  • компания вправе принимать участие в любом разрешённом бизнесе в Египте, включая банковскую, страховую и фондовую деятельность;
  • компания обязана создать и поддерживать резервный фонд, составляющий минимум 5% от выпущенного капитала.

Закрытая акционерная компания с ограниченной ответственностью (Company Limited by Shares) характеризуется следующим образом:

  • минимальный капитал компании - LE50000;
  • капитал должен быть полностью оплачен (до внесения компании в торговый реестр компаний Египта) путём депонирования денежных средств в один из банков Египта;
  • минимальное число акционеров - 2, а максимальное - 50. Иностранцы вправе владеть всеми акциями в капитале компании;
  • разрешён выпуск только именных акций одинаковой стоимости, которая не может быть меньше LE100. Компания не имеет права предлагать свои акции в открытой продаже;
  • компания может управляться единственным директором, но если число акционеров компании больше, чем 10, то компания обязана избрать Совет директоров, число которых должно быть нечётным и не меньше трёх. Члены Совета директоров не обязаны быть акционерами компании;
  • как минимум, один из директоров компании должен быть гражданином Египта;
  • компания вправе принимать участие в любом разрешённом бизнесе в Египте, за исключением, банковской, страховой и фондовой деятельности.

Иностранная компания может открыть в Египте свой филиал (Branch of Foreign Company), который вправе вести коммерческую, финансовую и производственную деятельность с учётом ряда ограничений условий, налагаемых властями Египта. На практике, ведение деятельности через филиал в Египте не приносит иностранной компании существенных преимуществ по сравнению с деятельностью через обычную местную компанию. Однако филиал имеет свои организационные преимущества:

  • филиал может состоять только из одного иностранного менеджера, но в этом случае у него должен быть помощник - гражданин Египта;
  • процедуры регистрации и закрытияфилиала довольно просты по сравнению с обычными местными предприятиями.

Для регистрации филиала и представительства иностранной компании в Египте потребуется разрешение министерства снабжения и внутренней торговли, министерства, занимающегося вопросами деятельности отделения, и генеральной дирекции по свободным зонам и инвестициям (GAFI).

Легализованные документы головной компании должны получить одобрение консульства Египта в стране заявителя и быть переведены на арабский язык в Египте. К документам должна прилагаться справка египетского банка о том, что иностранная компания перечислила капитал филиала или отделения (минимум LE5000) из-за границы. После получения одобрения всех документов, что может занять от двух до трех месяцев, отделение может быть формально открыто путем регистрации в торговом реестре Египта.

Работа филиалов должна вестись в соответствии с Законом о валютном контроле Египта, т.е. расходы должны оплачиваться в египетских фунтах, а иностранной валюты должен производиться через банковскую систему Египта.

Филиалы должны вести бухучёт и ежегодно подавать налоговые декларации, заверенные местным аудитором.

Законы Египта позволяют иностранным инвесторам беспрепятственно переводить валюту в Египет и за его территорию, а также от одного лица другому на территории страны. Единственным ограничением для иностранных граждан является запрет в течение пяти лет вывоза из Египта средств от продажи недвижимого имущества, располагающегося на территории Египта Египетский фунт остается по-прежнему неконвертируемой валютой и не может вывозиться из страны.

Налоги в Египте условно раздляются на две категории. Первая включает прямое налогообложение доходов или прибыли физических и юридических лиц. Вторая включает косвенное налогообложение товаров, услуг и событий.

Все компании облагаются в Египте налогом на прибыль по стандартной налоговой ставке, равной 40%. К нефтедобывающим компаниям применяется специальная ставка налога, равная 40,55%, а к компаниям, занимающимся экспортом и к промышленным (производственным) предприятиям - 32%

Прирост капитала, полученной в результате реализации активов компаний, рассматривается в качестве обычной коммерческой прибыли.

Дивиденды из иностранных источников облагаются в Египте налогом по ставке 32%. При этом, иностранные налоги, выплачиваемые на такие дивиденды, вычитаются из налогооблагаемой прибыли.

Прибыль, получаемая от операций с ценными бумагами, занесенными в список Египетской фондовой биржи, освобождается от налогообложения.

Практически все хозяйственные расходы (включая амортизацию, проценты и пошлины, безнадежные и сомнительные долги, арендную плату, гонорар директоров, распределение прибыли, жалование служащим, судебные издержки, выплаты за выслугу лет и взносы за государственное социальное страхование) подлежат вычету из дохода перед налогообложением прибыли. Расходы также могут быть отнесены в счет будущей прибыли на период до пяти лет.

Филиалы облагаются налогом в размере 40% от чистой прибыли, получаемой на территории Египта.

От 10% до 100% чистой прибыли должно распределяться между всеми служащими филиала.

Налог на недвижимость рассчитывается на основе арендной стоимости собственности, а размер налога варьируется от 10% до 40%.

Гонорары и вознаграждения за оказание технической поддержки, выплачиваемые иностранной компании, не имеющей отделений в Египте, как правило, облагаются налогом по ставке, равной 40%.

Все компании и филиалы уплачивают в Египте налог на развитие государства в размере 2% от ежегодной налогооблагаемой прибыли, превышающей LE18000.

Налог с продаж применяется к большинству категорий товаров и определенным типам услуг (в основном - это туризм, телекоммуникации и развлекательные мероприятия). Этим налогом также облагаются товары, импортируемые с целью реализации. Ставки налога для товаров варьируется от 10% (общий уровень) до 50% на определенные товары. Ставки налога на услуги варьируется от 5% до 10%.

Закон об инвестициях Египта предусматривает, что иностранные инвесторы вправе получать налоговые и административные льготы при осуществлении следующей деятельности:

  • освоение и мелиорация бесплодных и заброшенных земель;
  • животноводство и разведение домашней птицы и рыбы;
  • промышленная разработка месторождений;
  • развитие туристического бизнеса и содержание отелей, мотелей и пансионатов;
  • транспортировка продуктов фургонами, оснащенными системой охлаждения;
  • хранение сельскохозяйственной продукции, промышленных и пищевых изделий, обеспечивающее их теплоизоляцию;
  • организация контейнерных станций и зернохранилищ;
  • авиа транспортировка и непосредственно связанные с ней услуги;
  • морские перевозки;
  • услуги, связанные с поисково-разведочными работами месторождений, транспортировкой и поставками газа;
  • развитие инфраструктуры, включающей поставки питьевой воды, получение дренажной воды, электричества, строительство дорог и развитие коммуникаций;
  • больничные и медицинские оздоровительные центры, предоставляющие услуги, десятая часть которых осуществляется на бесплатной основе;
  • финансовый лизинг;
  • гарантированная подписка на ценные бумаги;
  • вложение капитала в предприятия, связанные с риском;
  • производство программного компьютерного обеспечения;
  • создание проектов, поддерживаемых социальными фондами развития.

Египет заключил соглашения об избежании двойного налогообложения с такими странами, как:

 

  • Австрия
  • Алжир
  • Бахрейн
  • Великобритания
  • Германия
  • Дания
  • Индия
  • Ирак
  • Италия
  • Йемен
  • Канада
  • Кипр
  • Ливия
  • Малайзия
  • Марокко
  • Норвегия
  • Объединённые Арабские Эмираты
  • Оман
  • Пакистан
  • Палестина
  • Польша
  • Россия
  • Румыния
  • Северная Корея
  • Сербия и Монтенегро
  • Сингапур
  • Сирия
  • Соединенные Штаты
  • Судан
  • Тунис
  • Турция
  • Финляндия
  • Франция
  • Чехия
  • Швейцария
  • Швеция
  • Южная Африка
  • Южная Корея
  • Япония

Следует отметить, что налоговые соглашения Египта предусматривают отмену налогообложения только на проценты и роялти, потому что в стране отсутствует налог на дивиденды.


                                                         Визы, ВНЖ, ПМЖ

Для того, чтобы получить резидентскую визу на Синае, покупка недвижимости необязательна. Достаточно подать документы на визу в городе Эль Тор в паспортно-визовую службу, уплатить госпошлину и получить резидентскую визу. Но (!) данная виза будет на непродолжительный срок- от месяца до трёх. Исключая случаи подачи документов на визу детей или пенсионеров, им резидентская виза даётся на срок от одного года до двух лет без каких-либо дополнительных документов, а только с наличием действующего на срок визы заграничного паспорта.

Зарегистрированный договор, а именно документ под названием «Эссах Тауке», который Вы получаете вместе с зарегистрированным договором (см. «Регистрация собственности»), является гарантом того, что визу Вам дадут на долгий срок- от полугода и более.

До недавнего времени, сроки действия резидентских виз имели привязку к стоимости купленной недвижимости. Сейчас этот вопрос остаётся на усмотрение властей.

Далее описываем процедуру получения визы в Шарм Эль Шейхе.

После подачи документов на визу в городе Эль Тор Вам присваивается номер, по которому по прошествии нескольких дней Вас вызывают в офис секретной полиции в Шарм Эль Шейхе на собеседование. Местные власти называют этот процесс словом «интервью». В ходе данного собеседования у Вас поинтересуются с какой целью Вы приобрели свою недвижимость, попросят уточнить род деятельности, назвать место работы, учёбы и т.  д. Эта процедура похожа на встречу с консулом, но в данном случае вместо консула перед Вами предстанет шеф секретной полиции.

После собеседования он принимает по Вам решение и назначает срок Вашей резидентской визы. Вам он об этом не сообщит, а скажет лишь время, когда Вам нужно будет снова поехать в Эль Тор в паспортно-визовую службу. Там Вам выдадут резидентскую визу. После окончания действия резидентской визы процедуру, описанную выше, необходимо будет повторить.

После нахождения на территории страны более 5-ти лет (с выездами), Вы имеет право подать документы на ВНЖ. Получение гражданства возможно только при постоянном проживании на территории АРЕ. Данный вопрос рассматривается властями индивидуально в каждом случае. Получить вид на жительство и гражданство можно так же после оформления брака с гражданином Египта.

При открытии собственного бизнеса (регистрации компании или филиала) последовательность получения визы будет такой же, как и при покупке недвижимости. Только в качестве главного документа будет служить документ об официальной регистрации компании (филиала).